Thị trường văn phòng cho thuê với hy vọng vực dậy nhờ khối đối ngoại

Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang thu hút sự đầu tư mạnh mẽ vào xây dựng nhiều tòa nhà mới, đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài. Xu hướng này không chỉ phản ánh sự phát triển của thị trường, mà còn là dấu hiệu của sự gia tăng đáng kể trong nhu cầu về không gian làm việc chuyên nghiệp.

Nhu cầu thuê văn phòng của các doanh nghiệp nước ngoài gia tăng

Cuối tháng 1 vừa qua, dự án Oriental Square, một tòa nhà văn phòng hàng đầu được phát triển bởi OSI Holdings, đã chính thức khởi công tại khu đô thị Starlake ở phía Tây Hồ Tây, Hà Nội. Theo lịch trình công bố từ chủ đầu tư, dự án dự kiến sẽ hoàn thành vào tháng 12-2025. Hiện tại, với tỷ lệ lấp đầy đã vượt qua mức 60%, Oriental Square đang ghi nhận sự quan tâm đặc biệt từ các đối tác và doanh nghiệp.

Nằm cách dự án Oriental Square khoảng 20km, vào giữa tháng 10 năm 2023, Vinhomes đã tổ chức lễ khởi công xây dựng một toà tháp văn phòng cao 30 tầng trong một dự án ở phía Đông Hà Nội. Dự án này dự kiến hoàn thành vào năm 2026, mang lại sự thuận tiện cho khách thuê khi kết nối với các khu công nghiệp ở các địa phương lân cận như Hải Dương, Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Ninh và Bắc Giang thông qua cao tốc 5B. Đây là lựa chọn lý tưởng cho các doanh nghiệp quốc tế có ý định đặt trụ sở, văn phòng giao dịch, hoặc làm việc tại khu vực phía Đông của Hà Nội.

Các số liệu từ các công ty bất động sản cho thấy rằng, từ nay đến cuối năm 2026, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội sẽ chào đón 13 dự án tòa nhà văn phòng mới.
Chuyên gia nhấn mạnh rằng việc đầu tư vào các tòa nhà văn phòng ngày càng gia tăng là do Việt Nam trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn. Thống kê từ Cục Đầu tư Nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài (FDI) năm 2023 ước tính đạt khoảng 36,6 tỉ đô la Mỹ, tăng hơn 32% so với năm 2022.
Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục chiếm ưu thế trong đầu tư FDI, với hơn 14 tỉ đô la Mỹ, chiếm gần 70% tổng vốn đầu tư và tăng 15.5% so với cùng kỳ chỉ trong 9 tháng đầu năm 2023.
Mặc dù FDI tập trung vào lĩnh vực sản xuất, nhưng các tòa nhà văn phòng mới đang được xây dựng ở các cửa ngõ kết nối thủ đô với tam giác kinh tế vùng Đông Bắc để đáp ứng nhu cầu khách thuê. Các tòa nhà này được tối ưu hóa để kết nối với các cụm công nghiệp mới, liên kết với các trung tâm công nghiệp và sản xuất ở các điểm trọng yếu như Bắc Ninh và Hưng Yên.
Savills ghi nhận rằng, nhóm ngành sản xuất chiếm đa số giao dịch và diện tích cho thuê lớn nhất, tiếp theo là ngành công nghệ thông tin, tài chính, bảo hiểm, bất động sản và giáo dục.
Không chỉ Hà Nội, thị trường văn phòng cho thuê trên toàn quốc đặc biệt thị trường văn phòng cho thuê tại TP Hồ Chí Minh cũng đang có dấu hiệu phục hồi tích cực. Dòng vốn đầu tư nước ngoài ngày càng tăng trong năm 2023, khiến nhu cầu về trụ sở và văn phòng đại diện trở nên ngày càng cấp thiết.
Theo CBRE, năm 2023 là một năm bùng nổ với nguồn cung thị trường văn phòng, đặc biệt là tại Hà Nội, với tổng cộng 132.000 m2 diện tích cho thuê mới và gần 170.000 m2 tại TP Hồ Chí Minh. Đây chủ yếu là do các dự án văn phòng hạng A có vị trí thuận lợi.
Năm 2023, thị trường văn phòng cho thuê TP Hồ Chí Minh và Hà Nội trải qua diễn biến giá chào thuê đối lập. Ở Hà Nội, giá thuê văn phòng hạng B (trung bình) giảm nhẹ 1,4% so với năm trước, đạt 14,5 đô la Mỹ/m2/tháng. Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh, giá thuê văn phòng của cả hai hạng duy trì sự ổn định, không có nhiều biến động mặc dù thị trường đón nhận nhiều dự án mới. Các tòa nhà mới tại TP Hồ Chí Minh hoạt động từ cuối năm trước đến nay đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tích cực.
Khách thuê tại TP Hồ Chí Minh thường có xu hướng nhanh chóng tìm hiểu mặt bằng và sẵn sàng ký kết thỏa thuận thuê trước khi tòa nhà đi vào hoạt động chính thức, nhằm đảm bảo mức giá thuê tốt nhất. Ngược lại, ở thị trường văn phòng Hà Nội, quyết định thuê thường diễn ra sau khi tòa nhà đã hoạt động ổn định.
Theo CBRE, trong năm 2023, cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều ghi nhận tỷ lệ văn phòng trống tăng do có nguồn cung mới nhiều. Tại Hà Nội, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B tăng lần lượt là 20,7% và 17,5%, tăng 5,3 và 5,8 điểm phần trăm so với năm trước. Tương tự, tại TPHCM, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B là 18,6% và 10,1%, tăng lần lượt 12,5 và 1,4 điểm phần trăm so với năm trước.
Dự kiến trong năm 2024, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung lớn với gần 128.000m2 từ các dự án. Trong khi đó, nguồn cung mới tại thị trường văn phòng cho thuê tại TP Hồ Chí Minh xấp xỉ 53.000 m2 và tập trung chủ yếu ở khu vực ngoại ô.
Xu hướng lựa chọn thuê văn phòng xanh

Ở cả hai thành phố chính tại Việt Nam, nhu cầu ưa chuộng mặt bằng văn phòng chất lượng cao, đặc biệt là từ các công ty đa quốc gia, đang trở nên ngày càng phổ biến. Mặc dù nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, nhưng chính sự dồi dào của nguồn cung đã tạo điều kiện cho các khách thuê thương lượng được mức giá thuê văn phòng tốt, đồng thời có được mặt bằng với chất lượng cao hơn.

Giao dịch chuyển địa điểm vẫn chiếm tỷ trọng lớn, chiếm khoảng 31% tại Hà Nội và gần 48% tại TP Hồ Chí Minh. Phần lớn các giao dịch này nhằm mục đích chuyển đến văn phòng mới hơn và có chất lượng tốt hơn với mức giá thuê cạnh tranh.

Về dự báo cho thị trường văn phòng cho thuê trong năm 2024, nhiều doanh nghiệp cho rằng, với nguồn cung lớn trong bối cảnh phục hồi kinh tế, giá thuê mặt bằng văn phòng sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt hơn. Các chủ đầu tư cũng có thể áp dụng các điều khoản giao dịch linh hoạt hơn để thuận lợi cho khách thuê.
Dựa trên tiêu chí linh hoạt và bền vững, một số dự án chất lượng văn phòng cho thuê quận trung tâm có thể trải qua tăng giá nhẹ trong năm tới. Cùng với đó, trong các giao dịch thuê tương lai, thương lượng các điều khoản hợp đồng liên quan đến yếu tố xanh, bền vững có thể trở nên phổ biến hơn.
Ngoài ra, yếu tố văn phòng linh hoạt và công trình xanh ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng trong phân khúc văn phòng hạng A. Savills Asia Pacific ESG ghi nhận tỷ lệ nguồn cung văn phòng xanh trong phân khúc hạng A tại nhiều thị trường, đặc biệt là Singapore, Greater Kuala Lumpur, Shanghai và Taipei, đều vượt trên 50% trong quý 4-2023. Singapore, là một thành phố mẫu mực về đô thị xanh, đạt con số 98%.
Trong hơn 20 hệ thống chứng chỉ xanh tại khu vực, LEED và Green Mark là những chứng chỉ phổ biến nhất tại thị trường Việt Nam với tổng cộng 20 dự án, trong đó có 17 dự án tại TP Hồ Chí Minh và 3 dự án tại Hà Nội. Theo Savills Asia Pacific ESG, các văn phòng có chứng chỉ xanh có giá thuê cao hơn 7,5% so với các dự án thông thường trong quý 4-2023.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại của Savills Hà Nội, nhấn mạnh rằng các dự án văn phòng mới thường được triển khai với các giải pháp bền vững. Với sự tăng trưởng này, văn phòng xanh, thân thiện với môi trường có thể là xu hướng phù hợp với nhu cầu của các doanh nghiệp quốc tế.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp đang chuyển đổi nhu cầu sang việc thuê văn phòng cao cấp, điều này là dấu hiệu của những thay đổi đáng kể trong phân khúc này trong những năm tới.
Kết

Thị trường văn phòng cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2023, chứng kiến sự đối lập giữa giá chào thuê và tỷ lệ văn phòng trống giữa các phân khúc. Trong khi giá thuê văn phòng hạng B duy trì sự ổn định, nguồn cung mới dồi dào đã giúp khách thuê đạt được mức giá thuê hấp dẫn và chọn lựa từ nhiều mặt bằng chất lượng cao. Các giao dịch chuyển địa điểm vẫn chiếm tỷ trọng lớn, thể hiện xu hướng tìm kiếm văn phòng mới và nâng cấp chất lượng làm việc.
WinPlace nổi bật là đối tác lựa chọn hàng đầu cho các doanh nghiệp tìm kiếm văn phòng cho thuê tại TP Hồ Chí Minh. Với mô hình văn phòng linh hoạt, đội ngũ chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp, WinPlace mang đến cho khách hàng không chỉ không gian làm việc hiện đại và chất lượng mà còn là các giải pháp linh hoạt đáp ứng đa dạng nhu cầu kinh doanh. Nâng cao trải nghiệm làm việc và đồng thời thúc đẩy sự hiệu quả về chi phí là cam kết của WinPlace